マンション売却の流れ
8ステップ

「マンション、売る方向で考えてるんだよね？で、いつ・どうやって進めるの？」——家族からこう聞かれて、すぐに答えられない方もいるのではないでしょうか。

ネットで「マンション 売却 流れ」と検索してみても、査定・媒介契約・売却活動・売買契約・引き渡し・確定申告と聞き慣れない用語が並び、何から手をつければいいか分からない。住宅ローン残債がある場合は、抵当権の抹消や住み替えのタイミング設計まで考えなければなりません。

この記事を読み終えると、マンション売却の全体像と、各ステップで家族と判断すべきポイントが整理できます。家族会議の材料を揃えて、納得しながら売却を進めるための地図として活用してください。

マンション売却の全体像（8ステップと期間目安）

マンション売却は、相場把握から確定申告までを8つのステップで進めます。売却完了までの期間は物件や市況によって変わりますが、3〜6ヶ月程度を一つの目安として考えるケースがあります。

8ステップの全体図

1. 相場把握——不動産情報ライブラリ・不動産ポータルサイト・路線価
2. 必要書類の準備——登記事項証明書・固定資産税納税通知書など
3. 査定依頼——机上査定・訪問査定
4. 媒介契約——一般・専任・専属専任から選択
5. 売却活動と内覧——広告掲載・問い合わせ対応・内覧調整
6. 価格交渉と売買契約——条件調整・手付金・引き渡し日の確認
7. 引き渡しと残債清算——住宅ローン完済・抵当権抹消
8. 確定申告と税金——譲渡所得・特例の確認

期間目安と急がない理由

3〜6ヶ月を目安にする場合、売却活動（ステップ5）に1〜3ヶ月、契約から引き渡しまで（ステップ6〜7）に1〜2ヶ月ほどかかるケースがあります。

スケジュールに余裕がないと、価格を下げて早期売却を目指さざるをえません。住み替えで購入物件のタイミングを合わせる場合、特に余裕のある計画を立てましょう。

ステップ1〜2：相場把握と必要書類の準備

売却の最初のステップは、相場把握と書類準備です。

相場の調べ方

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：不動産の取引価格・成約価格情報を確認
• SUUMO・アットホーム：類似物件の売出価格を確認
• 路線価：国税庁が公表する土地評価を確認

売出価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは差が出ることがあります。相場を見るときは、売出価格だけでなく、成約価格もあわせて確認しましょう。路線価は税務上の土地評価に用いる指標であり、そのままマンションの売却相場になるものではありません。

確認しておきたい書類

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書
• マンション管理規約・長期修繕計画書
• 購入時の重要事項説明書・売買契約書
• 間取り図

必要書類は物件や不動産会社によって異なります。手元の資料を事前に確認しておくと、管理状況や修繕履歴などを査定に反映してもらいやすくなります。

ステップ3：査定依頼【家族と進めるペースで選ぶ】

査定依頼は、売却で最初に「業者と接触する」ステップです。査定方法の選び方が、その後のペース配分を大きく左右します。

机上査定と訪問査定の使い分け

机上査定は、物件情報や周辺の取引事例などをもとに概算額を算出します。相場感をつかむ段階に適した方法です。訪問査定では、担当者が現地を確認したうえで査定額を出します。売却の意思決定に進む段階で活用できます。

査定依頼前に確認したい3つのこと

依頼前に以下の3点を確認しておくと、家族と相談する時間を確保しやすくなります。

• 連絡方法（電話・メール）を選べるか
• 査定額の根拠を文書やメールで受け取れるか
• 住宅ローン残債を踏まえた相談ができるか

査定額の根拠を具体的に確認したい方は、関連記事「マンション売却の査定額はどう判断する？根拠の見方と相場との差を確認する方法」で解説しています。

ステップ4：媒介契約の選び方（一般・専任・専属専任）

査定で依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ条件が異なります。

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は、宅地建物取引業法第34条の2第3項で3ヶ月以内と定められています。複数社に並行して依頼したい場合は、一般媒介を選びます。

ステップ5〜6：売却活動と売買契約

媒介契約後、不動産会社が売却活動を始めます。広告掲載・内覧調整・価格交渉までを担当します。

売却活動の進み方

不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、レインズへの登録などを通じて、購入希望者を募集します。問い合わせがあれば内覧の調整に進みましょう。内覧では清潔感のある状態で迎えると、好印象につながります。

価格交渉と売買契約

購入希望者から「価格を○○万円下げてほしい」と交渉を求められるケースもあります。値引き要請にどこまで応じるかは、家族で事前に決めておきたい判断軸の一つです。

売買契約の締結時には、手付金の受領・引き渡し日の調整・抵当権抹消の段取りなどを確認します。

ステップ7：引き渡しと残債清算【住宅ローン残債がある場合】

住宅ローン残債がある場合、引き渡し時に残債を清算する必要があります。

抵当権抹消の流れ

売却代金で住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消の書類を受け取ります。司法書士が法務局で抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、買主が住宅ローンを使う場合は、買主側の抵当権設定登記も同時に進めます。

オーバーローンの場合の対処法

売却価格が住宅ローン残債を下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。この状態では売却代金だけで残債を完済できないため、次の3つの対処法を検討します。

• 自己資金で補填：不足分を自己資金で支払う
• 住み替えローンの利用：新居の住宅ローンに残債分を上乗せして借りる仕組み。金融機関の審査条件を満たす必要があり、取り扱いがある金融機関で利用可能
• 任意売却：金融機関と協議して、住宅ローン残債を残したまま売却する

住み替えと残債のタイミング設計

住み替えを伴う売却では、売却と購入のタイミング設計が重要になります。「売り先行」は売却代金で残債を清算してから新居を購入する流れ、「買い先行」は新居を購入してから旧居を売却する流れです。それぞれメリット・デメリットがあるので、家族の状況に合わせて選びましょう。

ステップ8：確定申告と税金

マンションを売却した翌年、確定申告が必要になるケースがあります。

譲渡所得の計算

売却で利益が出た場合、譲渡所得を申告します。

取得費には購入代金や購入手数料などが含まれ、建物部分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用は、仲介手数料や売買契約書の印紙税など、売却のために直接かかった費用です。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を活用できます。適用を受けるには確定申告が必要です。詳しい要件は、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認してください。

申告期間は年によって日付が変わる場合があります。売却した翌年に、国税庁の最新情報を確認しましょう。

家族会議のタイミング【判断材料を揃えてから】

マンション売却を家族で進める場合、いつ・どんな材料を揃えて家族会議を開くかが、納得感を左右します。

査定前に家族で詰めておくこと

査定を取る前に、家族で以下の点を共有しておくと、その後の判断がスムーズに進みます。

• 売却を検討する理由（住み替え・相続・転勤など）
• 希望する売却時期
• 売却で許容できる価格の下限
• 住み替え先のおおよその予算（住み替えの場合）

査定後の家族会議で確認する判断材料

査定が出たら、家族会議で次の判断材料を共有します。

• 査定額の幅（複数社の最低値〜最高値）
• 住宅ローン残債との差額（残債完済の可否）
• 手残り（諸費用を引いた金額）
• 新居の頭金として充当できる金額（住み替えの場合）

シミュレーション例：築15年・3LDKマンションのケース

たとえば、築15年・3LDKマンションを売却するケースでは、次のように整理できます。

• 査定額の幅：2,800万〜3,200万円
• 住宅ローン残債との差額：600万〜1,000万円のプラス（残債2,200万円と比較）
• 手残り：450万〜850万円（諸費用約150万円を引いた例）
• 新居の頭金として充当できる金額：450万〜850万円

この金額は計算方法を示すための例であり、実際の査定額や諸費用は物件・契約条件によって異なります。詳しい計算方法や査定額の妥当性を見極める根拠は、関連記事「マンション売却の査定額はどう判断する？根拠の見方と相場との差を確認する方法」で解説しています。

まとめ

マンション売却は、相場把握、書類準備、査定依頼、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡し、確定申告の流れで進みます。

特に住み替えを伴う場合は、流れを知るだけでなく、査定額の根拠、住宅ローン残債との差額、諸費用を引いた手残りまで確認することが重要です。次の3点が判断材料の核になります。

1. 査定額の根拠——なぜその金額なのかを文書で確認できるか
2. 住宅ローン残債との差額——売却で残債を完済できるか
3. 手残りと新居の予算——住み替え後の家計が成立するか

ここまで整理できると、新居の予算や売却の進め方を家族で具体的に話し合いやすくなります。家族会議の判断材料を整理する具体的な方法は、関連記事「マンション売却の査定額はどう判断する？根拠の見方と相場との差を確認する方法」で詳しく解説しています。